【再建築不可物件】その物件、解体すると新築が建てられなくなるかも

中古戸建を相続したり、古い物件を安く購入したりする際、注意すべきポイントの一つが「再建築不可」かどうかです。
一見、使い道がありそうに見える土地でも、解体してしまうと“二度と建物が建てられない”可能性があります。今回はそんな「再建築不可物件」のリスクと確認ポイントについて解説します。

再建築不可とは？

「再建築不可物件」とは、既存の建物を取り壊すと、新たに建物を建てられない土地・建物のことを指します。

その主な原因は、**建築基準法の「接道義務」**を満たしていないためです。

接道義務（建築基準法第43条）とは？
建物の敷地は、幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければなりません。

古い建物が残っている間は住み続けられても、**いざ建て替えようとすると「建築不可」**というケースがあるため注意が必要です。

再建築不可とは？

再建築不可物件には、以下のような制約があります。

• 建て替えができない
• 資産価値が下がる（売却が難しい）
• 住宅ローンの審査が通らないことが多い
• 老朽化しても修繕で使い続けるしかない

つまり、「一見安いけど、手を出すと困る可能性がある物件」の代表例です。

再建築不可になるパターン

再建築不可の物件には、以下のような立地条件が多く見られます。

• 路地の奥まった位置にある（旗竿地）
• 幅4m未満の私道にしか面していない
• 接道があるように見えても、2m未満しか接していない
• そもそも道路が“建築基準法上の道路”ではない

図解などで確認しておくと理解が深まります（※必要であれば作成します）。

見落としがちなポイント

実際には「接道しているように見えるけど、建築基準法上の道路じゃなかった」というケースもあります。

例えば：

• 道路が“位置指定道路”として未登録
• 私道の通行に関してトラブルがある
• 隣地と共有している私道が未整備

こうした細かい点は、現地を見ただけでは判断できません。登記簿や法務局の図面・役所での調査が必要です。

対処法・改善策はある？

場合によっては、以下のような方法で再建築可能になることもあります。

• 隣地を一部購入し、接道義務を満たす
• 行政に「建築許可（43条但書）」を申請する
• 建て替えをあきらめ、修繕・賃貸・更地活用を検討
• 再建築不可物件専門の業者に売却相談する

まとめ

内容	説明
再建築不可とは？	建て替えができない土地・建物のこと
原因	建築基準法の接道義務を満たしていない
リスク	建て替え不可・売却困難・資産価値の低下
チェック方法	現地確認＋法務局・役所での調査が必須
対処法	隣地買収・行政相談・専門業者への相談など

お悩みの方はご相談ください

「古家を相続したけど将来が不安」「売却できるかどうか知りたい」など、
再建築不可物件についての不安や疑問があれば、クロスビズ不動産へお気軽にご相談ください。

専門スタッフが現地調査から活用・売却のご提案まで、丁寧に対応いたします。