【譲渡所得税】不動産を売却したときにかかる税金と節税のポイント

不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」という税金がかかります。

この税金、うまく対策しないと売却益の20％以上が税金でもっていかれることも…。
さらに、新築・購入時に受けていた住宅ローン控除との関係にも注意が必要です。

今回は、不動産を手放す前に知っておきたい「譲渡所得税」と「住宅ローン控除」について、

• 税金がかかる仕組み
• 短期と長期の違い
• 節税に使える特例や控除
• 売却時にローン控除はどうなるのか？

などを、わかりやすく解説します。

譲渡所得税とは？

不動産を売って**利益（＝譲渡所得）**が出たときにかかる税金です。
「買ったときより高く売れた場合」にのみ課税されます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 各種控除

• 取得費：購入代金・仲介手数料・登記費用など
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料・測量費など
• 各種控除：特別控除（例：3,000万円控除）

所有期間で税率が変わる

短期譲渡所得（5年以下）

• 所得税：30％

長期譲渡所得（5年超）

• 所得税：15％

※1月1日時点での保有年数で判定されます。

節税のために知っておきたい特例・控除

買換え特例

今住んでる不動産を譲渡し、別の不動産を買い換えるときの税負担を軽減する措置。
主な適用要件は以下のようになります。

譲渡資産	買換資産
①居住用財産	①家屋の床面積50㎡以上
②所有期間が10年超	②土地の面積500㎡以下
③居住期間が10年以上	③譲渡資産を譲渡した年の前年1月1日から、譲渡した年の翌年12月31日までに
④配偶者等の親族への譲渡でない
⑤譲渡の対価が1億円以下

軽減税率の特例

10年以上住んでいたマイホームを売却する場合、以下のように税率が軽減されます。

●居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率
以下の要件を満たすと、税率が6000万円までについては10%、6000万円超については15%となります。

①居住用財産

②所有期間10年超

③配偶者等の親族への譲渡でない

●優良住宅地造成等のために譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率
以下の要件を満たすと、税率が2000万円までについては10%、2000万円超については15%となります。

①国、地方公共団体等に対する譲渡等であるとき

②所有期間5年超

特別控除

譲渡所得の課税標準から所定の額を差し引いて、税負担を軽減するもの。

●居住用財産の3000万円特別控除
主な適用要件は以下のとおりです。

①居住用財産

②配偶者等の親族への譲渡でない

③特例を受ける年、前年、前々年に、この特例や買換え特例を受けてないこと

※所有期間は問いません。(短期、長期譲渡関係なし)



●空き家に係る譲渡所得の特別控除
被相続人が居住していた家屋や敷地を相続や遺贈によって取得した個人は、”一定の耐震改修工事をして譲渡する“か、”家屋を取り壊して土地を譲渡する“場合、3000万円特別控除の適用を受けることができます。

①昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建物)

②相続開始前で被相続人以外に居住をしていた者がいない

③譲渡の対価が1億円以下

④配偶者等の親族への譲渡でない

⑤相続開始のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡した者

⑥相続から譲渡・取壊しまで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと

●収用交換等の5000万円の特別控除
土地収用法、土地計画法等により土地等が収用され、補償金等を取得した場合につかえる。

住宅ローン控除

個人がマイホームの購入資金を金融機関で住宅ローンを組んだ場合に、その者の所得税を軽減する制度です。
なお、給与所得者が住宅ローン控除の適用を受けるには、最初の年だけ確定申告が必要。
以下の適用要件を満たす必要があります。

①金融機関と10年以上の住宅ローンを組む

②住宅の所得から6ヶ月以内に居住

③所得する住宅の床面積が50㎡以上※

④年間の合計所得金額が2000万円以下※ →2000万円を超えた年分については、住宅ローン控除の適用不可

⑤既存住宅の場合、新耐震基準に適合していること

⑥住宅ローン控除の適用を受ける年度、その適用を受ける年度の前2年および前3年に、居住用財産の買換え特例、居住用財産の3000万特別控除、居住用財産の軽減税率の特例の適用を受けていないこと

※一定の新築等を所得する場合には、床面積が40㎡以上50㎡未満でも適用されます。
　ただし、その年分の合計所得金額が1000万円を超える年については適用されません。

控除特例の併用が可能かどうか

特別控除と軽減税率(居住用財産)は併用できるが、
特別控除と軽減税率(優良住宅地造成等)の併用はできない。

まとめ

• 不動産の売却益にかかるのが「譲渡所得税」
• 所有期間5年で税率が2倍近く変わる
• 3,000万円控除・軽減税率・買い替え特例などを活用すれば節税可能
• 住宅ローン控除は売却と同時に終了
• 控除の併用可否や適用条件に注意が必要

税金のしくみは複雑ですが、売却前に知っておくことで数十万円〜数百万円の差になることもあります。