【水戸市の不動産業者が本音で解説】「売れない土地」に共通する特徴とは？

「土地を売りたいのに、なかなか問い合わせが来ない」
「仲介に出しても半年以上動きがない」
「そもそも売れないって、どういう土地のこと？」

これは実際に、クロスビズ不動産へ寄せられる“売却相談”の中で、もっとも多い悩みの一つです。

土地といっても、その価値は一律ではありません。
**市場に出してもなかなか売れない土地には、いくつかの“共通する特徴”**があるのです。

この記事では、水戸市を中心に茨城県内で土地取引を行う私たちの視点から、
「売れない土地」には何が起きているのか、本音ベースで解説していきます。

1．再建築ができない土地（再建築不可）

建築基準法上、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は、原則として再建築できません。
これを「再建築不可」といい、買主が住宅や建物を建てられないため、一般市場ではほとんど買い手がつきません。

✅ 実際の現場感：
「祖父の代からある土地で、建物があるけど建て替え不可。古屋付きで放置されている」という相談が増えています。

2．極端に形が悪い（旗竿地・不整形地）

旗竿地（奥まった敷地＋細い通路の形）や、斜めにカットされた不整形地は、
日当たり・通風・建物の配置が制限されるため人気が低く、価格も下がりがちです。

土地面積は広く見えても、有効利用できる部分が限られると、
実質的な価値は大きく下がってしまいます。

3．周辺インフラの未整備（下水道・道路・境界など）

• 下水道が通っていない → 浄化槽が必要 → 建築費が割高
• 道路が狭い or 砂利道 → 重機が入らない → 工事不可 or高額に
• 境界が曖昧 → 測量・確定に時間と費用がかかる

✅ 地元目線での実話：
「買主さんが境界線トラブルを恐れて、購入を見送った」というケースも少なくありません。

4．相場より高すぎる「売主の希望価格」

売主側の希望価格が実勢相場と乖離している場合、買主は見向きもしません。
地元相場では700万円程度の土地に、1,000万円の値をつけていても、
「そもそも検索に引っかからない」「内見ゼロ」という状態に陥ることも。

✅ アドバイス：
感情的な価値（「昔は高かった」「親が建てた」）と、市場価格は別物。
冷静に査定を受け、根拠ある価格設定が重要です。

5．心理的・地域的なネガティブ要素

• 近隣で事件・事故があった
• 隣家がゴミ屋敷、または空き家で管理不全
• 近くに騒音源（線路・工場・夜のお店など）

こうした要因は明文化されていないこともありますが、
購入希望者の内見段階で敬遠されてしまうことが多くあります。

まとめ｜売れない土地も、正しく整理すれば動き出す

土地が売れない＝「価値がない」というわけではありません。
再建築不可でも、古家付きのまま買取する方法もあれば、
旗竿地でも用途を変える（駐車場・資材置き場など）ことで売却につながるケースもあります。

弊社では、このように対応しています

クロスビズ不動産では、水戸市を中心に茨城県内の
再建築不可・旗竿地・境界不明地など、“売れにくい土地”を積極的に査定・買取しています。

• 買い手がつかない土地の現地調査・法的整理
• 売却と合わせた解体・測量・名義整理もワンストップで対応
• 他社で断られた土地も無料相談・現地確認OK

「うちの土地もしかして売れないかも…？」と不安な方、
まずは私たちに、土地の可能性を一緒に見つけさせてください。