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「特定空家」に指定されるとどうなる？行政代執行までの4つの段階
「うちの実家、そろそろ”特定空家”って言われるんじゃ…」——空き家を所有していると、こんな不安がふと頭をよぎることがあります。ニュースで見聞きする「特定空家」という言葉、実際に指定されると何が起きるのか、正確に知っている方は意外と少ないものです。
この記事では、特定空家に指定される流れと、2023年の法改正で新しくできた「管理不全空家」という区分、そして最終手段である行政代執行までの道のりを、正確に整理します。まだそこまで至っていない方も、早めに知っておくことで、慌てず対処できるようになります。
目次
「特定空家」とは——法律で定められた、放置してはいけない空き家
特定空家は、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」にもとづく制度です。すべての空き家が対象になるわけではなく、次のいずれかに当てはまる状態と判断された空き家が「特定空家等」に指定されます。
①そのまま放置すれば倒壊するなど、保安上危険なおそれがある状態、②衛生上有害となるおそれがある状態（ゴミの放置など）、③適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている状態、④その他、周辺の生活環境の保全のために放置することが不適切な状態——この4つの観点から、市区町村が総合的に判断します。
2023年の改正で新設された「管理不全空家」——特定空家の”予備軍”
ここが、近年でいちばん大きく変わった点です。2023年12月に空家法が改正され、「管理不全空家」という新しい区分ができました。
これは、今すぐ特定空家というほどではないものの、このまま放置すれば特定空家になるおそれがあるという段階の空き家を指します。従来は特定空家になってから対応するしかありませんでしたが、改正後は、この手前の段階から自治体が指導・勧告できるようになりました。「特定空家になる前に、もっと早く手を打てるように」という趣旨の改正です。
指定されると何が起きるか——4つの段階
特定空家（および管理不全空家）に指定されると、自治体からの行政措置が段階的に進みます。順に見ていきましょう。
① 助言・指導
最初の段階は、除却（取り壊し）や修繕、樹木の伐採など、必要な対応を取るよう、市区町村から助言・指導を受けることです。この時点では、法的な強制力はまだありません。
② 勧告——ここで固定資産税の軽減がなくなります
指導しても改善が見られない場合、次に「勧告」が行われます。ここが実務上、最も影響が大きい段階です。
住宅が建っている土地には、固定資産税を最大6分の1に軽減する「住宅用地の特例」がありますが、勧告を受けると、この軽減がなくなります。「特定空家に指定された瞬間に6倍になる」という説明を見かけることがありますが、正確には指定そのものではなく「勧告」を受けた時点で軽減が外れる、というのが正しい理解です。管理不全空家の段階でも、勧告を受ければ同様に軽減がなくなります。
③ 命令
勧告を受けてもなお改善されない場合、今度は「命令」に進みます。命令は行政指導ではなく、法的な義務を課すものです。命令に従わない場合は、50万円以下の過料が科されることもあります。
④ 行政代執行——最終手段
命令にも従わない場合、最終的に市区町村が所有者に代わって除却などを行う「行政代執行」に至ります。かかった費用は、所有者に請求されます。この費用は、通常の解体業者に依頼するより割高になりがちで、支払いを拒めば財産の差し押さえに至ることもあります。
なお、2023年の改正により、屋根が崩落しかけているなど緊急性が高い場合には、命令の手続きを経ずに、速やかに代執行を行えるようになりました。段階を踏む余裕がないほど危険な空き家への対応が、迅速化されています。
所有者が分からない空き家への対応も強化されました
相続放棄や、相続人が誰か分からないといった事情で、所有者が不明・不在の空き家も少なくありません。改正後は、こうした空き家についても、市区町村が裁判所に「財産管理人」の選任を請求し、所有者に代わって修理や処分を進められるようになりました。「所有者が分からないから放置される」という状態への対応も、強化されています。
相続放棄をしても、空き家の管理義務がすぐには消えないことについては、こちらで解説しています。
空き家は、なぜこんなに増えているのか
背景には、全国的な空き家の急増があります。総務省の調査によれば、居住目的のない空き家は2023年時点で全国に約385万戸あり、この30年間でおよそ2倍に増えました。2030年には470万戸に達するという推計もあります。少子高齢化や、相続した実家をどうするか決めきれずに先送りしてしまうことが、この増加の一因とされています。
つまり、この問題は特別な誰かの話ではなく、実家を相続した多くの方にとって、他人事ではないということです。
指定される前に、できること
いちばん大切なのは、勧告や命令に至る前に手を打つことです。定期的な管理を続けて「放置されていない」状態を保つこと。それが難しければ、早めに売却や活用の方針を決めておくことです。空き家は、時間が経つほど選択肢が狭まり、対応の負担も重くなります。
空き家を放置するとどんなリスクが積み上がるか、全体像はこちらで整理しています。
弊社では、このように対応しています
クロスビズ不動産は、茨城県全域で、空き家の管理・売却・買取のご相談をお受けしています。「もしかして、うちの実家も危ないのでは」と感じたら、その段階でご相談ください。
定期的な管理を続けたいという方には、月額4,546円（税込）からの空き家管理サービスをご提供しています。すでにかなり傷んでいる、手放すことを考えている、という場合には、現況のままの買取もご相談いただけます。解体・残置物の撤去を下請けに出さずほぼ完全自社で行っているため、老朽化した空き家でも価格を抑えずにお引き受けしやすいのが強みです。指定される前に動くのが、いちばん負担の少ない選択です。
よくあるご質問
Q. 特定空家に指定されると、すぐに固定資産税が6倍になりますか？
いいえ。指定そのものではなく、その後の「勧告」を受けた段階で、住宅用地の特例が外れて増額されます。助言・指導の段階では、まだ軽減は続きます。
Q. 「管理不全空家」と「特定空家」はどう違いますか？
管理不全空家は、放置すれば特定空家になるおそれがある、いわば予備軍の段階です。指導・勧告を受け、それでも改善しなければ特定空家に指定されます。管理不全空家の段階でも、勧告を受ければ固定資産税の軽減はなくなります。
Q. 相続放棄すれば、特定空家の責任から逃れられますか？
すぐには逃れられません。相続放棄後も、一定期間は保存・管理の義務が残ります。詳しくは提携の専門家にご相談ください。
まとめ
特定空家に指定されるまでには、助言・指導、勧告、命令、代執行という段階があります。固定資産税の軽減が外れるのは「勧告」の時点で、代執行はその先の最終手段です。2023年の改正で、その手前の「管理不全空家」という区分もでき、より早い段階から対応が求められるようになりました。いずれの段階でも、放置し続けるほど負担は重くなります。
「うちは大丈夫だろうか」と気になったら、早めに茨城全域対応の弊社にお声がけください。
まずは、お電話またはLINEからお気軽にどうぞ。
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