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相続した実家、兄弟でどう分ける？もめない・共有しない分け方の基本
親から相続した実家を、兄弟でどう分ければいいのか——。現金なら人数で割ればすみますが、家や土地はそう簡単にはいきません。物理的に半分に切るわけにもいかず、「誰が引き継ぐのか」「公平に分けるにはどうすればいいのか」で、これまで仲の良かった兄弟がこじれてしまう。相続の現場で、いちばん多いつまずきがここです。
この記事では、相続した不動産の分け方を4つの型に整理し、それぞれの向き・不向き、そして「これだけは避けたい分け方」までをお話しします。弊社にも茨城県内から、「話がまとまらないまま実家が何年も宙ぶらりん」というご相談が届きます。もめる前に、分け方の地図を持っておきましょう。
目次
不動産は「きれいに分けられない」から、もめる
まず押さえておきたいのは、不動産が現金とは根本的に違う、という点です。預金なら3人で3等分できますが、一軒の家や一筆の土地は、物理的に分けられません。この「割り切れなさ」が、相続でもめる大きな原因です。
だからこそ、感情で押し切るのではなく、どういう分け方があるのかを知っておくことが大切です。方法さえ分かっていれば、「うちの場合はこれが向いている」と冷静に話し合えます。
相続した不動産、分け方は大きく4つ
① 現物分割——モノごとに分ける
「この家は長男、あの土地は次男」というように、財産を現物のまま分ける方法です。分かりやすい反面、価値が均等になりにくく、不動産くらいしか財産がない場合には使いづらいのが難点です。
② 代償分割——1人が引き継ぎ、他の人にお金を払う
1人が実家を相続し、その代わりに他の兄弟へ、相続分に見合うお金（代償金）を支払う方法です。実家を残したい・住み続けたい人がいる場合に向いています。ただし、引き継ぐ人に代償金を用意できる資力が必要です。
③ 換価分割——売って、現金で分ける
実家を売却し、その代金を兄弟で分ける方法です。現金になるので最も公平に分けやすく、誰も住む予定がない実家では現実的な選択肢になります。売却の手間や譲渡所得税はかかりますが、しこりが残りにくいのが利点です。
④ 共有分割——共有名義にする（できれば避けたい）
兄弟の共有名義にして、持分だけを分ける方法です。一見すると平等ですが、これは後述のとおり、いちばん注意が必要な分け方です。
「とりあえず共有」が、いちばん危ない
その場をおさめるために「とりあえず兄弟の共有にしておこう」と決めてしまう——これが、後々いちばんこじれるパターンです。
共有名義の不動産は、売るにも、貸すにも、大きくリフォームするにも、共有者全員の同意が必要になります。1人でも反対したり、連絡がつかなかったりすると、何も進められません。さらに、共有者の誰かが亡くなると、その持分がその人の相続人へと引き継がれ、**世代を経るごとに共有者がねずみ算式に増えていきます。**気づけば、会ったこともない親戚が何人も権利を持っていて、収拾がつかない——そんな状態に陥ることも珍しくありません。
「平等だから」と選んだ共有が、将来いちばん動かせない負動産を生む。この点は、ぜひ頭に入れておいてください。
すでに共有になっている、連絡のつかない相続人がいる、という場合の対処はこちらで解説しています。
我が家はどれ？——選び方の目安
どの分け方が向いているかは、実家を「使う人がいるか」で大きく変わります。
誰かが住み続ける、あるいは使いたいなら、現物分割か代償分割が候補です。引き継ぐ人に資力があれば代償分割で他の兄弟に報いる形が公平です。反対に、誰も住む予定がなく、公平さを重視したいなら、換価分割で売って現金を分けるのが分かりやすい。もめそうな気配があるとき、あるいは代償金を用意できないときも、換価分割が落としどころになりやすい方法です。
いずれにせよ、「とりあえず共有」だけは、よほどの理由がない限り避けるのが無難です。
話がまとまらないときは
分け方が決まったら、相続人全員で遺産分割協議を行い、合意した内容を遺産分割協議書にまとめて、全員が実印を押し、印鑑証明書を添えます。これが後の名義変更（相続登記）の土台になります。
どうしても話がまとまらないときは、家庭裁判所の調停、それでも決まらなければ審判という手続きに進みます。ただ、ここまで来ると時間も気持ちの負担も大きくなります。できれば、親が元気なうちに「この家をどうするか」を家族で一度話しておくこと。それが、いちばんのもめ事予防になります。
換価分割を選ぶなら——売り方で手取りが変わる
売って分ける換価分割を選ぶ場合、知っておきたいのが「売値がそのまま分けられるわけではない」ことです。仲介手数料や譲渡所得税、登記の費用などが差し引かれ、残った金額を分けることになります。手取りをどう増やすかは、こちらで整理しています。
弊社では、このように対応しています
クロスビズ不動産は、茨城県全域で相続した不動産のご相談をお受けしています。換価分割で売って分けたい、まずは実家がいくらになるか知りたい——そうした段階から、お気軽にご相談いただけます。弊社が直接買い取る場合は仲介手数料がかからず、残置物が残ったままでも、弊社の責任で撤去・整理しますので、事前の片付けは不要です。訳ありの物件や、他社で断られた物件のご相談も少なくありません。
すでに共有名義になってしまった不動産の持分のご相談にも対応しています。遺産分割協議書の作成や調停といった法的な手続きは、提携の司法書士・弁護士と連携してご案内し、不動産の売却・買取の部分を弊社が担う形です。「誰に何を相談すればいいのか分からない」状態を、一つの窓口で整理します。
よくあるご質問
Q. とりあえず兄弟の共有名義にしておけば平等では？
一見平等ですが、売却も賃貸も全員の同意が必要になり、相続を重ねるごとに共有者が増えて動かせなくなります。特別な理由がなければ、共有は避けることをおすすめします。
Q. 実家を1人が相続して、他の兄弟にはお金で払う方法はありますか？
代償分割といいます。1人が不動産を引き継ぎ、他の相続人に相続分に見合う代償金を支払う方法です。引き継ぐ人に、その資金を用意できることが前提になります。
Q. 誰も住まない実家を、公平に分けるにはどうすればいいですか？
換価分割——売却して現金で分ける方法が分かりやすく公平です。売却にかかる費用や税金を差し引いた額を分けることになります。
まとめ
相続した不動産の分け方には、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4つがあります。住む人がいるなら現物や代償、誰も使わず公平さを重視するなら換価。そして、「とりあえず共有」は将来もめる火種になりやすいので、できるだけ避けるのが賢明です。
分け方に迷ったら、あるいは売って分けたいと思ったら、茨城全域対応の弊社にお声がけください。
まずは、お電話またはLINEからお気軽にどうぞ。
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