成年後見人が実家を売るには？家庭裁判所の許可が必要な理由と流れ

親に成年後見人がついていて、実家を売却したい——そんなとき、通常の不動産売却とは違う手続きが必要になることをご存じでしょうか。この記事では、成年後見人が居住用不動産を売却する際の実務を整理します。

居住用不動産の売却には、家庭裁判所の許可が必要です

民法859条の3により、成年後見人が本人の「居住用不動産」を売却・賃貸・担保設定する場合、**家庭裁判所の許可を得なければなりません。**これは、後見人の一存で本人の生活基盤を失わせないよう保護するための規定です。

もし許可を得ずに売却してしまった場合、その売買契約は無効になります。買主が見つかり、契約直前まで話が進んでいたとしても、許可が取れなければ白紙に戻ることになります。

一方、本人が住んでいない「非居住用」の不動産（投資用のアパートなど）は、家庭裁判所の許可は不要です。ただし、後見事務として適切に行う必要があるため、事前に家庭裁判所へ相談しておくのが望ましいとされています。

「もう住んでいないから対象外」とは限りません

ここが、意外と見落とされやすいポイントです。本人が施設に入所していたり、長期入院していたりして、実際にはもう自宅に住んでいない場合でも、将来的に自宅へ戻る可能性がゼロでない限り、「居住用不動産」として扱われるという判例があります。「もう誰も住んでいないから、普通の不動産と同じように売れるだろう」という判断は危険です。

売却までの、おおまかな流れ

成年後見人がまだ選任されていない場合は、まず家庭裁判所への申立てから始まります。申立てから審判までにはおよそ2か月程度、その後、登記事項証明書の取得など準備を含めると、実際に売却活動を始められるまでにはおよそ4か月程度を見込んでおくのが妥当です。

すでに後見人が選任されている場合は、次の流れで進みます。

1. 不動産の相場を調べ、売却価格の見込みを立てる
2. 家庭裁判所へ「居住用不動産処分許可」の申立てを行う
3. 家庭裁判所が、処分の必要性・本人の生活状況・将来の居住見通しなどを考慮して許可を判断
4. 許可が下りたら、売却活動を開始する

裁判所が判断する際、適正な価格で売却されるかどうかも重視されます。相場より著しく安い価格での売却は、許可が下りない可能性があります。

弊社では、このように対応しています

クロスビズ不動産は、茨城県全域で、成年後見人による不動産売却のご相談をお受けしています。適正な相場での査定はもちろん、家庭裁判所への許可申立てに必要な書類の準備は、提携の司法書士と連携してご案内します。

老朽化した実家、残置物が残ったままの状態でも、現況のまま買取のご相談が可能です。許可の見通しが立たず不安な段階でも、まずはお気軽にご相談ください。

よくあるご質問

Q. 家庭裁判所の許可なしに売ってしまったら、どうなりますか？

売買契約は無効になります。必ず事前に許可を得てから、契約に進んでください。

Q. 施設に入所していて、もう自宅には戻らない場合も許可が必要ですか？

戻る可能性がゼロでない限り、居住用不動産として扱われ、許可が必要になることが多いです。個別の状況は家庭裁判所や専門家にご確認ください。

Q. 許可が下りるまで、どのくらいかかりますか？

後見人の選任から数えると、実際に売却活動を始められるまでおよそ4か月程度が一つの目安です。

まとめ

成年後見人が居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必須です。無許可の売買契約は無効になり、施設入所などで長く住んでいなくても居住用として扱われることがあります。適正な価格での売却が前提になるため、早めに相場を把握し、専門家と連携して進めることが大切です。

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