親の家、住宅ローンが残ったまま亡くなったら？「団信」でどうなるか

2026年7月26日

親が亡くなり、実家の名義を確認したら、まだ住宅ローンが残っていた——。このとき、多くの方が不安に思うのが、「このローン、誰かが払い続けなければいけないのか」ということです。

結論から言うと、多くのケースでは、住宅ローンを組む際に加入している「団体信用生命保険（団信）」によって、残債が完済されます。ただし、いくつか確認しておくべきポイントがあります。この記事では、その仕組みと、相続人がすべきことを整理します。

「団信」とは——ローンの契約者に何かあったときの保

住宅ローンを組む際、多くの金融機関では「団体信用生命保険（団信）」への加入が条件になっています。これは、ローンの契約者が死亡、あるいは高度障害状態になったときに、生命保険会社から金融機関へ、残りのローン残高に相当する保険金が支払われる仕組みです。

つまり、契約者が亡くなった時点で残っていた住宅ローンは、団信によって完済されます。相続人が代わりにローンを払い続ける必要は、原則としてありません。実家が「借金付きで相続される」という事態を避けるための仕組みです。

一般の民間金融機関の住宅ローンでは、団信への加入がほぼ必須になっていますが、一部のローン商品や、団信に加入しなかったケースでは、この仕組みが使えません。ローンの契約内容を確認する必要があります。

夫婦でペアローンを組んでいる場合や、連帯債務で借りている場合は注意が必要です。団信の入り方によっては、亡くなった方の持分に対応する分だけが完済され、もう一方の債務は残る、という形になることがあります。契約時の団信の種類によって扱いが異なるため、金融機関に確認してください。

団信が対象にするのは、あくまでその住宅ローンです。ほかに借入があれば、それは通常の相続財産・債務として、別途、相続の手続きの中で整理する必要があります。

団信は、自動的に手続きが進むわけではありません。相続人が、借入先の金融機関に連絡し、必要書類（死亡診断書の写しや戸籍など）を提出して、保険金の請求手続きを行う必要があります。

団信によってローンが完済されると、その不動産についていた「抵当権」を外す手続き（抵当権抹消登記）が必要になります。これは、相続による名義変更（相続登記）とは別の手続きです。同時に進めることもできるので、まとめて司法書士に相談すると効率的です。

相続登記の手続き自体については、こちらで詳しく解説しています。
▶ 相続した実家の名義変更、自分でやる？司法書士に頼む？

団信に加入していなかった場合、住宅ローンの残債は、預貯金などと同じく「マイナスの相続財産」として扱われます。相続人がプラスの財産と合わせて引き継ぐか、あるいは残債が大きく負担になる場合は、相続放棄や限定承認を検討することになります。

相続放棄をするかどうかは、相続の開始を知った日から3か月以内に判断する必要があります。ローンの残高がどれくらいか、団信に入っているかどうかは、早めに確認しておきたいポイントです。

相続放棄の期限や、放棄後も残る管理義務については、こちらもご覧ください。

▶ 相続放棄したのに、管理義務が残る？

団信でローンが完済され、名義変更や抵当権抹消も済んだあと、残るのは「この実家を、この先どうするか」という問題です。誰かが住み続けるのか、貸すのか、売るのか、活用しないまま持ち続けるのか——ここは、通常の相続不動産の判断と同じです。

▶ 相続した実家、兄弟でどう分ける？もめない分け方の基本

クロスビズ不動産は、茨城県全域で、相続した不動産のご相談をお受けしています。団信の請求手続きや抵当権抹消登記は、提携の司法書士と連携してご案内し、その後の実家の活用・売却は弊社が窓口となって対応します。

「ローンが残っていると聞いて不安だった」という段階でも、まずは状況を整理するところからご相談いただけます。

団信の請求手続きは、相続人が金融機関に申し出る必要があります。自動的には完済されないので、早めに借入先へ連絡してください。

ローンの残債はなくなりますが、不動産の名義変更（相続登記）は別途必要です。抵当権抹消登記とあわせて手続きしてください。

相続放棄をすれば、ローンを含めた相続財産をすべて引き継がずに済みます。ただし、プラスの財産も含めて放棄することになるため、慎重な判断が必要です。3か月の期限内に検討してください。

住宅ローンが残ったまま親が亡くなった場合、多くは団体信用生命保険（団信）によって残債が完済されます。ただし、団信の加入状況や連帯債務の形によっては注意が必要です。完済後は、抵当権抹消登記と相続登記をあわせて済ませ、その先は実家をどうするかという通常の相続の判断に進みます。

「ローンが残っていて不安」という段階でも、茨城全域対応の弊社にお声がけください。

まずは、お電話またはLINEからお気軽にどうぞ。

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