【受付時間】9:00-20:00 年中無休
☎︎ 029-357-9961
親が認知症になると、水戸の実家は売れなくなる？”負動産”にしないための備え
「最近、親の物忘れがひどくなってきた」「実家をどうするか、まだ何も決めていない」——そんな段階でこのページにたどり着いた方は、まだ十分に間に合います。
あまり知られていませんが、親が認知症と判断されると、親名義の実家や土地は売りたくても売れなくなります。預金口座が凍結されるのと同じことが、不動産にも起きるのです。そして売れないまま誰も住まなくなった家は、固定資産税だけがかかり続ける典型的な”負動産”になっていきます。
弊社にも、「父が施設に入ったが、実家が父名義のままで売れない」「母の判断能力が落ちてから相談に来てしまった」というご相談が、水戸市内を中心に届きます。この記事では、なぜそうなるのか、そうなる前に何ができるのか、そしてもし手遅れになりかけていても出口はあるのかを、できるだけ正直にお話しします。
目次
「認知症になると家が売れない」は、本当の話です
まず、いちばん誤解されている点からお伝えします。「家族なんだから、いざとなれば子どもが代わりに売ればいい」——これが通用しません。
不動産の売買は「契約」です。契約をするには、契約の意味を理解し判断する能力（意思能力）が必要になります。親が認知症で判断能力を失ったと見なされると、その契約は無効になり得るため、不動産会社も司法書士も登記の手続きを進められません。たとえ子どもであっても、親名義の家を勝手に売る権限はないのです。
預金だけでなく、不動産も「凍結」される
認知症による「資産凍結」というと銀行口座の話だと思われがちですが、対象は預金にとどまりません。実家・土地・アパートといった不動産も、本人が売却の判断をできなくなった時点で動かせなくなります。
これがやっかいなのは、お金が必要なときほど困る点です。たとえば親の介護施設の入居一時金を、親名義の実家を売って用意しようとする。ところがその実家が、肝心の本人の判断能力低下で売れない。結果、子ども世帯が立て替える、という展開を現場でよく見ます。
「相続のとき何とかすればいい」は、半分しか合っていません
「親が亡くなって相続になれば、子どもの名義に変えて売れる」——これは正しいです。ただし、親が認知症になってから亡くなるまでの数年〜十数年、その家は宙ぶらりんのまま放置されます。
その間に建物は傷み、庭は荒れ、近隣からの苦情が出て、固定資産税は毎年かかり続けます。誰も住まない家は思っている以上の速さで劣化します。「相続まで待てばいい」と先送りした結果、いざ売る段になって価値が大きく下がっていた、というのは珍しくありません。
空き家を放置し続けるとどんなリスクが積み上がるのか、負動産化の全体像はこちらで整理しています。
数字で見ると、これは「特別な家庭の話」ではありません
少し引いて、社会全体の数字を見てみます。
厚生労働省の推計では、認知症の高齢者は2025年に約700万人に達するとされています。これは高齢者のおよそ5人に1人にあたります。けっして他人事の割合ではありません。
そして三井住友信託銀行の調査では、認知症の高齢者が保有する資産（金融資産と不動産の合計）は2020年時点で約255兆円、そのうち不動産が約80兆円と推計されています。2030年にはこの総額が300兆円を超える見込みです。つまり、動かせなくなる「凍結資産」のかなりの部分が、まさに家や土地といった不動産なのです。
水戸市に目を移すと、この問題はさらに身近です。水戸の中心市街地や旧市街地には、昭和期に建てられた木造住宅が密集しています。城下町の街割りが残るため幅4m未満の狭い道路に面した家も多く、もともと売りにくい「再建築不可」の物件が出やすい土地柄です。そこに高齢の親が一人で暮らし、子世代はつくば方面や都内に出ている——というご家庭が、弊社のご相談でも目立ちます。売りにくい家ほど、判断能力があるうちに方針を決めておく意味が大きいのです。
凍結されたあとの「出口」は、ほぼ成年後見制度だけ
では、すでに親の判断能力が落ちて家が凍結してしまったら、もう何もできないのか。出口はあります。成年後見制度です。ただし、この制度はそれなりに重いものだと、正直にお伝えしておきます。
成年後見制度は、判断能力が不十分になった本人に代わって、家庭裁判所が選んだ後見人が財産管理や契約を行う仕組みです。後見人がつけば、凍結された実家を売却することも可能になります。
ただし、時間も手間もかかり、原則やめられない
注意点が三つあります。
ひとつ目は時間。申し立てから後見人の選任まで、数か月かかるのが一般的です。急いで売りたいときには間に合わないことがあります。
ふたつ目は、居住用の不動産（本人が住んでいた・住む予定の家）を売るには、別途、家庭裁判所の許可が必要だという点です。後見人がついても自動的に自由に売れるわけではありません。
三つ目が最も重い点で、現行制度では**一度後見を始めると、本人の判断能力が回復しない限り、原則として亡くなるまでやめられません。**後見人が専門家（司法書士・弁護士など）になった場合、その報酬が毎月かかり続けます。「実家を売るためだけに使い始めたのに、その後もずっと続く」という使いにくさが、長く指摘されてきました。
2026年、その制度が大きく変わろうとしています
ここは最新の動きなので、執筆時点の状況を正確にお伝えします。
2026年4月3日、政府は成年後見制度を見直す民法改正案を閣議決定し、国会に提出しました。約25年ぶりの大改正で、「後見」「保佐」「補助」の3類型を「補助」に一本化し、**必要な期間だけ使って終われる「終われる後見」**へと方向転換する内容です。「実家の売却が終わるまで」といった目的を区切った使い方がしやすくなる見込みです。
ただし、2026年時点でこの改正案は**まだ国会で審議中であり、成立・施行はされていません。**施行は成立後、公布から2年6か月以内とされ、実際に新しい仕組みを使えるのは数年先の見込みです。制度の細かい運用は今後固まっていくため、利用を検討する際は、その時点の最新情報を司法書士など専門家に確認してください。
それでも「事後の対策」であることは変わりません
改正で使いやすくなるとはいえ、成年後見はあくまで「判断能力が落ちてから」の事後対策です。本人の希望を最大限くんで、家族が納得できる形で実家を整理するには、やはり**判断能力がしっかりしているうちの「事前の備え」**にかなうものはありません。
判断能力があるうちにできる、3つの備え
煽るつもりはありません。慌てて今すぐ売りましょう、という話でもありません。ただ、元気なうちにしかできないことがあるのは事実です。順番に整理します。
① まず、家族で「実家をどうするか」を話しておく
いちばん地味で、いちばん効きます。親が元気なうちに、「将来この家に誰も住まなくなったらどうするか」を一度話しておく。売るのか、貸すのか、誰かが継ぐのか。方針さえ決まっていれば、いざというときの選択肢が一気に広がります。
実際、弊社へのご相談でこじれやすいのは、家そのものの問題より「兄弟で話がついていない」ケースです。親の意思がはっきりしているうちに方向性を共有しておくことが、後のトラブルをいちばん減らします。
② 任意後見・家族信託という選択肢
判断能力があるうちに、将来に備えて契約しておく方法もあります。
任意後見は、元気なうちに「将来、判断能力が落ちたらこの人に任せたい」と自分で後見人を選んで公正証書で決めておく制度です。家族信託は、財産の管理を信頼できる家族に託しておき、認知症になっても実家の売却などを家族が進められるようにする仕組みです。
どちらが向くかは家庭ごとに違い、費用や手続きも伴います。これらは法律・税務がからむ分野なので、弊社では司法書士・税理士など提携の専門家と連携してご案内し、判断はその専門家とご一緒に進めていただいています。
③ 元気なうちに、売却・整理してしまう
そして、ひとつの現実的な選択肢が「判断能力があるうちに、親自身の意思で売ってしまう」ことです。
誰も住まない実家を持ち続けるくらいなら、本人が元気で意思表示できるうちに現金化し、その資金を本人の生活費や介護費にあてる。これがいちばんシンプルで、後見制度の重さも、凍結のリスクも避けられます。荷物が残ったまま、傷んだまま、訳ありのままでも、売れる方法はあります。
「いつ売るのがいいのか」「相続前と後でどう違うのか」を迷っている方は、こちらも参考にしてください。
弊社では、このように対応しています
クロスビズ不動産は、水戸市を拠点に茨城県全域で、こうした「実家をどうするか」のご相談をお受けしています。
弊社の特徴は、解体・残置物の撤去・買取・売却を、下請けに出さずほぼ完全自社で行っている点です。中間マージンが乗りにくいぶん、価値のつきにくい古い家や訳あり物件でも、価格を抑えずにお引き受けしやすくなっています。他社で「うちでは難しい」と断られた物件のご相談も少なくありません。
弊社が不動産を買い取らせていただいた場合、建物内に残った家財・残置物は、**弊社の責任において撤去・整理いたします。**売主様ご自身での片付け作業は必要ありません。荷物がそのまま残っていても、まずはその状態でご相談いただけます。
なお、成年後見や家族信託といった法的手続きそのものは、提携する司法書士・税理士と連携して進めます。弊社は不動産の売却・買取・整理の部分を担い、「結局どこに何を相談すればいいのか分からない」状態をひとつの窓口で整理するのが役割です。判断能力があるうちのご相談でも、すでに後見人が必要な段階でも、まずは現状をお聞かせください。
よくあるご質問
Q. 親が認知症と診断されました。もう実家は売れないのでしょうか？
本人の判断能力の状態によります。ごく初期で意思表示が可能な段階なら、本人の意思で売却できる場合もあります。判断能力を失っていると見なされる場合は、成年後見制度を利用し、後見人が家庭裁判所の許可を得て売却する流れになります。いずれにせよ、まずは現状を専門家に確認することをおすすめします。
Q. 認知症の親名義の家を、子どもが代わりに売ることはできますか？
家族であっても、勝手に親名義の不動産を売る権限はありません。代わりに手続きを進めるには、成年後見人の選任、あるいは家族信託などの事前の備えが必要です。
Q. 荷物が残ったまま、傷んだ家でも相談できますか？
問題ありません。弊社が買取をする場合、残置物は弊社の責任で撤去・整理します。事前の片付けや分別は不要です。他社で断られた物件もまずはご相談ください。
まとめ
親が認知症になると、預金だけでなく実家や土地も「凍結」され、売りたくても売れないまま負動産化していく——これは水戸でも現実に起きていることです。凍結後の出口である成年後見制度は2026年に大きく見直される方向ですが、まだ審議中で、施行は数年先です。だからこそ、判断能力があるうちに家族で方針を話し、必要なら早めに整理しておくことが、いちばん確実な備えになります。
「まだ早いかな」と思う今が、いちばん選択肢の多い時期です。
まずは、お電話またはLINEからお気軽にどうぞ。
📞 TEL：029-357-9961（受付時間 9:00〜18:00 年中無休）
関連記事
コメント