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実家を売るなら、更地にしてから？古家付きのまま？判断のポイント
相続した実家を売ろうと決めたとき、次に迷うのが「解体して更地にしてから売るべきか、それとも古い家がついたまま売るべきか」ということです。どちらが早く売れるのか、どちらが手元に多く残るのか——一概には言えず、家の状態や立地によって答えが変わります。
この記事では、更地にするメリット・デメリット、古家付きのまま売るメリット・デメリットを整理し、どちらが向いているかの判断材料をお伝えします。
目次
まず知っておきたい——更地にすると税金が上がることがあります
判断の前に、押さえておきたい仕組みがあります。「住宅用地の特例」です。
建物が建っている土地には、固定資産税を軽減する特例があります。200㎡以下の部分は課税標準が6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。ところが、解体して更地にすると、この特例が受けられなくなり、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がることがあります。
つまり、「解体してから、じっくり買い手を探そう」と考えていると、売れるまでの間、税負担がぐっと重くなるのです。これが、更地にするかどうかを考えるときの、最初の分かれ目になります。
更地にして売る場合——メリットとデメリット
メリット
更地は、買い手にとって使い道の自由度が高いのが最大の利点です。新築を建てたい人、駐車場にしたい人、事業用地として使いたい人など、幅広い層に検討してもらえます。建物の状態を気にする必要がなく、住宅ローンの審査も通りやすい傾向があります。買い手がイメージしやすいぶん、価格交渉もしやすくなることがあります。
デメリット
まず、解体費用がかかります。木造住宅なら、一般的に100万〜150万円前後が目安です。そして、前述のとおり、解体後は固定資産税の軽減がなくなり、税負担が重くなります。売れるまでの期間が長引くほど、この負担が積み重なります。
解体費用の目安は、こちらでくわしく解説しています。
古家付きのまま売る場合——メリットとデメリット
メリット
いちばんの利点は、解体費用がかからないこと、そして固定資産税の軽減がそのまま続くことです。買い手の中には、古い家をリフォームして住みたい人、あえて古民家として活用したい人もいます。売主の初期負担が少なく、身軽に売却へ進められます。
デメリット
一方で、買い手が「古家を解体する前提」で見ることが多く、その解体費用を見込んで、価格交渉で値引きを求められることがあります。住宅ローンの審査でも、建物の古さによっては担保評価が低くなることがあります。そして、家財や残置物が残っていれば、その扱いも交渉材料になります。
どちらが向いているか——判断の目安
ここまでの内容を踏まえると、次のように考えると整理しやすくなります。
立地がよく、更地でもすぐに買い手がつきそうな地域なら、更地にして売るのも選択肢です。反対に、買い手がつくまで時間がかかりそうな地域や、そもそも急いで売りたいわけではない場合は、古家付きのまま、あるいは古家付きで安く出して早期売却をねらうほうが、税負担も抑えられます。
もうひとつの目安は、建物の傷み具合です。まだ人が住める状態なら古家付きのままでも需要がありますが、老朽化が激しく、リフォームより解体のほうが明らかに安上がりという状態なら、更地にしたほうが買い手を見つけやすいこともあります。
迷ったときは、査定の段階で「更地にした場合」と「古家付きのままの場合」、両方の見込み額と期間を比べてみるのがおすすめです。
実は、「どちらか」で悩まなくていい方法もあります
ここまで、更地か古家付きかという2択で考えてきましたが、実はもうひとつの選択肢があります。不動産会社に、現況のまま買い取ってもらうという方法です。
買取であれば、解体するかどうかを売主が判断する必要はありません。古い家が残ったまま、残置物が入ったままでも、そのままの状態で引き渡せます。仲介のように買い手を待つ必要がなく、価格や引き渡し時期が決まりやすいのも特徴です。もちろん、仲介に比べて価格は控えめになりやすい面もありますが、「解体費用を先に用意する」「税金が上がる期間に耐える」「買い手がつくまで待つ」といった負担そのものから解放されます。
仲介と買取、それぞれの向き・不向きはこちらで整理しています。
弊社では、このように対応しています
クロスビズ不動産は、茨城県全域で、古家付きの不動産の買取を行っています。解体するかどうかで迷っている段階でも、まずは現況のまま査定させていただけます。
弊社は、解体・残置物の撤去・買取を下請けに出さずほぼ完全自社で行っているため、「更地にしてから売る」ご希望であれば、その解体も含めてワンストップで対応できます。逆に「今すぐ、このままの状態で手放したい」ということであれば、古家付き・残置物ありのままでの買取もご相談いただけます。どちらが得か迷ったら、両方のパターンでの見込みをお伝えしますので、比べたうえで決めていただけます。
よくあるご質問
Q. 更地にすれば、必ず高く早く売れますか？
一概には言えません。立地や需要によっては更地のほうが売りやすいこともありますが、解体費用と、固定資産税の軽減がなくなる負担がかかります。古家付きのままのほうが早く・負担少なく売れることもあります。
Q. 古家付きのまま売ると、必ず安くなりますか？
買い手が解体費用を見込んで値引き交渉することはありますが、解体費用や税負担がかからないぶん、トータルでは古家付きのほうが有利なこともあります。地域や建物の状態によって変わります。
Q. どちらか決められません。相談だけでもできますか？
もちろんです。弊社では、更地にした場合・古家付きのままの場合、両方の見込みをお伝えできます。まずは現況のまま、気軽にご相談ください。
まとめ
実家を売るとき、更地にするか古家付きのまま売るかは、立地や建物の状態、そして固定資産税の負担しだいで答えが変わります。更地は買い手の幅が広がる一方で税負担が増え、古家付きは初期負担が少ない一方で価格交渉の材料にされやすい——それぞれに一長一短があります。迷ったら、現況のまま買い取ってもらうという第三の道もあります。
判断に迷ったら、両方のパターンを比べられる弊社にお声がけください。
まずは、お電話またはLINEからお気軽にどうぞ。
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