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土浦で相続した借地権の家・底地が売れない——”負動産”にしない出口の作り方
「親から相続した家が、土地は他人のもの（借地）だった」「貸している土地（底地）を相続したけれど、地代はわずかで売るに売れない」——土浦の旧市街には、こうした借地・底地にまつわるご相談が、今も少なくありません。
借地権や底地は、ふつうの持ち家以上に”動かしにくい”資産です。仲介に出してもなかなか買い手がつかず、かといって持ち続ければ地代や固定資産税、管理の手間だけがかかる。気づけば典型的な”負動産”になっている、というケースを弊社でもよく目にします。
ただ、出口がないわけではありません。この記事では、借地権・底地とは何か、なぜ売れにくいのか、そして相続したそれらをどう手放していくかを、土浦の事情にそくして整理します。
目次
そもそも「借地権」「底地」とは——自分の土地ではない家、家を建てられない土地
最初に、言葉を整理しておきます。
借地権とは、地代を払って他人の土地を借り、その上に自分の建物を建てて使う権利のことです。建物は自分のものですが、土地は地主のもの。「家は持っているが、土地は借りている」状態です。
一方の底地は、その同じ土地を地主の側から見たものです。借地人に貸している土地そのもので、地主は地代を受け取れますが、自分で自由に使うことはできません。
ひとつの土地に、借地人の「借地権」と地主の「底地」という2つの権利が重なっている——これが、借地・底地の話をややこしくしている根っこです。そして相続が起きると、借地権も底地も、それぞれ別の家庭に受け継がれていきます。
なぜ借地権・底地は「売れない」と言われるのか
借地権付きの建物を売ろうとすると、いくつもの壁にぶつかります。
まず、第三者へ売るには地主の承諾が必要です。承諾を得る際には、譲渡承諾料（一般に借地権価格の1割程度が目安とされますが、地主との交渉次第です）を求められることもあります。さらに、借地権付き建物は住宅ローンが付きにくく、買い手側も現金や条件の合う人に限られます。結果として、買い手の母数がぐっと狭まります。
底地のほうも事情は厳しい。地代は周辺相場に比べて安く抑えられていることが多く、利回りは高くありません。自分で土地を使うこともできない。そのため、底地を買いたいという人は、ほぼ「その土地を借りている借地人」か、底地を専門に扱う買取業者に限られます。
どちらも、ふつうに仲介へ出すだけでは買い手が現れにくい。だから塩漬けになり、負動産化していくのです。
売れない不動産がなぜ負動産になるのか、全体像はこちらで整理しています。
▶ 茨城の負動産、リスクと解決方法をまとめて解説
旧借地法か、新借地借家法か——契約した時期で扱いが変わる
借地はもうひとつ、契約の時期によって適用される法律が違う、という点に注意が必要です。
1992年（平成4年）8月より前に結ばれた借地契約は、古い「借地法」が今も適用され続けます。借地人の権利が強く、更新が半永久的に続きやすいのが特徴です。それ以降の契約は「借地借家法」が適用され、定期借地権など期限の定めがあるものも登場しました。
土浦の旧市街に残る借地の多くは、戦前・戦後から続く古いもので、旧借地法のもとにあります。ご自身のケースがどちらかは、契約書や地主への確認で見極める必要があります。
土浦で借地・底地が多いのには、理由があります
土浦は土浦城（亀城）を中心に発展した城下町で、中心市街地には古くからの街並みが残っています。こうした土地では、戦前からの地主と借地人の関係が今も続いていることが珍しくありません。土浦駅周辺の古い商店街や住宅地にも、底地・借地の組み合わせが点在しています。
そこに相続が重なります。土地を借りて長く住んできた親世代が亡くなり、子世代はつくばや都内に出ている。残されたのは、地代を払い続けている借地の家、あるいは、わずかな地代しか生まない底地——。「どう手をつければいいか分からない」まま、何年も止まってしまうのです。
相続した借地権の家、主な出口は3つ
借地権付きの家を手放す方法は、大きく分けて次のとおりです。
ひとつ目は、地主に借地権を買い取ってもらう方法です。地主にとっては、底地と借地権が一つにまとまって完全な所有権になるメリットがあります。
ふたつ目は、逆に地主から底地を買い取り、自分が完全な所有権にしてから売る方法です。費用はかかりますが、ふつうの土地建物として売れるようになり、買い手の幅が広がります。
みっつ目は、借地権を第三者（買取業者など）に売る方法です。この場合は地主の承諾が前提になります。もし地主がどうしても承諾しないときは、裁判所に申し立てて許可を得る「借地非訟」という手続きもあります。
なお、相続そのものには地主の承諾は要りません（相続は「譲渡」ではないためです）。承諾が必要になるのは、相続した後にそれを第三者へ売るときです。ここはよく誤解されるところなので、覚えておいてください。
これらはいずれも地主との交渉や、法律・税務がからむ場面が出てきます。弊社では提携の司法書士・税理士と連携し、判断はその専門家とご一緒に進めていただいています。
底地（貸している土地）を相続した場合
貸している側、つまり底地を相続したときも、出口は似ています。借地人に底地を買い取ってもらう、借地人と協力して借地権・底地をまとめて第三者へ同時売却する、あるいは底地を専門に扱う買取業者へ売る——。
地代だけを当てにして持ち続けるより、思い切って整理したほうが、固定資産税や管理の負担から解放されることも多い。まずは現状を一度見てもらうことをおすすめします。
弊社では、このように対応しています
クロスビズ不動産は、土浦市を含む茨城県全域で、こうした借地権・底地といった”訳あり”の不動産を専門に扱っています。
ふつうの仲介では敬遠されがちな借地権付き建物や底地も、弊社では買取の対象です。地主との交渉や、必要に応じた測量・境界の確認、残置物の片付けまで含めて、窓口をひとつにまとめてお受けできます。解体・残置物の撤去・買取を下請けに出さずほぼ完全自社で行っているため、中間マージンが乗りにくく、価値のつきにくい物件でも価格を抑えずにお引き受けしやすい。他社で「借地はちょっと…」と断られた物件のご相談も少なくありません。
弊社が買い取らせていただいた場合、建物に残った家財や残置物は、**弊社の責任において撤去・整理いたします。**売主様ご自身での片付けは必要ありません。借地の家が荷物ごと残っていても、まずはその状態でご相談ください。
よくあるご質問
Q. 借地権の家は、地主の承諾なしに売れますか？
第三者へ売る場合は、原則として地主の承諾が必要です。承諾が得られないときは、裁判所に許可を求める「借地非訟」という手続きもあります。一方、相続によって受け継ぐこと自体には、地主の承諾は要りません。
Q. 借地権にも相続税はかかりますか？
はい。借地権にも相続税の評価額がつき、課税対象になります。相続に地主の承諾は不要ですが、名義が変わったことは地主へ伝えておくのが通常です。具体的な評価や税額は、提携の税理士とご一緒に確認できます。
Q. 残置物が残ったまま、傷んだ借地の家でも相談できますか？
問題ありません。弊社が買取をする場合、残置物は弊社の責任で撤去・整理します。事前の片付けや分別は不要です。他社で断られた借地物件も、まずはご相談ください。
まとめ
借地権付きの家も、貸している底地も、ふつうの持ち家以上に売りにくく、放っておけば負動産になりやすい資産です。とくに土浦の旧市街には、旧借地法のもとにある古い借地が多く残っています。出口は、地主とのやり取りや専門家の関与が必要になる場面はあるものの、決して閉ざされていません。
相続した借地・底地をどうしようか迷ったら、訳あり物件を専門に扱う弊社にお声がけください。
まずは、お電話またはLINEからお気軽にどうぞ。
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