再建築不可の物件って売れるの？茨城・土浦エリアで訳あり不動産を売却するポイント

「相続した実家が再建築不可物件だと言われた。どういうこと？」
「建て替えができないなら、もう売れないんじゃないか…」
「不動産会社に相談したら、扱いが難しいと断られてしまった」

茨城県内、特に土浦市や牛久市など県南エリアの旧市街地や住宅密集地では、「再建築不可物件」を相続したというご相談がこのところ増えています。

「再建築不可」という言葉を聞いて、売れない・価値がないと思い込んでしまう方は少なくありません。しかし、再建築不可でも売却は可能です。 問題は、何も知らないまま売り方を間違えてしまうことです。

この記事では、再建築不可物件とは何か、なぜ売りにくいのか、そしてどうすれば現実的に売却・手放すことができるのかを、地元に密着した視点でやさしく解説します。

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再建築不可物件とは？まずここを押さえておきましょう

再建築不可物件とは、今建っている建物を取り壊した後、新たに建物を建てることができない土地・建物のことです。

なぜそうなるのかというと、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないからです。接道義務とは、建物を建てる土地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールです。消防車や救急車が入れる経路を確保するための規定です。

茨城県内の旧市街地や古くから開発された住宅地では、昔の基準で建てられた家が現在の建築基準法に適合しないケースが少なくありません。当時は合法だったものが、法改正により現行法の基準を満たせなくなっているのです。

再建築不可物件の主なパターンとしては、接する道路の幅が4m未満のケース、旗竿地で道路への接道部分が2m未満のケース、他人の土地に囲まれた袋地のケースなどがあります。

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なぜ売りにくいのか？3つの理由

再建築不可物件が一般市場で売りにくい理由は明確です。

① 住宅ローンが組みにくい
金融機関は担保評価をもとに融資額を決めます。再建築不可物件は建て替えができないため担保価値が低く見積もられ、住宅ローンの審査が通りにくいのが実情です。一般の買い手にとって「現金で買わなければならない物件」となり、購入できる人の幅が大きく狭まります。

② 建て替え・大規模リフォームができない
老朽化が進んでも、構造部分に手を加えるような大規模修繕は建築確認申請が必要となり、再建築不可物件ではこれが通らない場合があります。特に2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建てなども一部大規模修繕に建築確認が必要となり、再建築不可物件への影響がさらに広がっています。

③ 将来のリスクが高い
地震や火災で建物が損壊しても、新たに建て直せない土地が残るだけになります。将来性が見えにくいため、投資目的でも居住目的でも一般の買い手には選ばれにくいのです。

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それでも売却はできる。現実的な3つの方法

売りにくい事情はあっても、売れないわけではありません。 状況に合わせた方法を選ぶことが重要です。

方法① 訳あり物件・再建築不可に対応した専門業者への買取依頼
最も現実的でスピーディーな方法です。再建築不可物件を扱い慣れた専門業者は、リノベーションや賃貸活用などの独自の出口戦略を持っているため、一般市場では売れない物件でも買取ができるケースがあります。売却価格は市場相場の5〜7割程度が目安となりますが、長期間売れずに管理費・税金がかかり続けることを考えると、早期に手放す方が総合的に有利なケースも多いです。

方法② 隣地所有者への打診
隣接する土地の所有者にとって、再建築不可の土地を購入することで敷地が広がりメリットになる場合があります。隣地と合わせることで接道義務を満たし、通常の土地として再建築可能になるケースもあります。まずは声をかけてみる価値はあります。

方法③ 再建築可能な状態にしてから売却
セットバック（道路境界線を後退させて道路幅員を確保する）や、隣地の一部を購入して接道幅を確保するなどの方法で、接道義務を満たせる場合があります。ただし手間・費用・時間がかかるため、状況によっては現実的でないこともあります。

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「他社に断られた」は終わりではありません

再建築不可物件を一般の不動産会社に相談すると、「扱いが難しい」「買い手がつかない」と断られることがあります。これは、その会社が再建築不可物件の取り扱いに慣れていないためです。

特殊な条件を持つ物件は、専門的な知識と独自の買取・活用ルートを持つ業者に相談することが重要です。同じ物件でも、業者によって査定額や対応可否が大きく変わります。

「もうどうにもならない」と諦める前に、一度専門業者に現状を伝えてみることをおすすめします。

📎 関連記事：茨城・ひたちなかの訳あり・負動産、「仲介」と「買取」どちらで売るべきか？
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弊社では、このように対応しています

クロスビズ不動産は、茨城県全域で訳あり・再建築不可を含む空き家・負動産の買取に対応しています。

再建築不可物件の買取相談に対応
「再建築不可と言われて断られた」という物件のご相談も多くお受けしています。状況に応じた買取のご提案が可能なケースがありますので、まず現状をそのままお話しください。

契約不適合責任の免責対応
買取では、引き渡し後の瑕疵（雨漏り・シロアリなど）について契約不適合責任を免責とする形でご対応しています。「古い物件で隠れた欠陥があるかもしれない」という不安を抱えたまま売却しなくて済みます。

残置物・老朽化・複合的な問題も一括対応
再建築不可に加えて残置物がある、建物が傷んでいる、相続人が複数いるなど、条件が重なった物件にも対応しています。自社で解体・残置物撤去も手がけているため、別途業者への連絡が不要です。

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「再建築不可だから仕方ない」と思い込んで、税金と管理費を払い続けている方がいます。まず一度、現状を聞かせてください。一緒に出口を探しましょう。