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水戸市で再建築不可物件を相続してしまったら？売れない・建てられない土地の現実的な出口をプロが解説
「親から相続した家が、再建築不可物件だと言われた」 「建て替えもできない、売れもしないと聞いて途方に暮れている」 「固定資産税だけ払い続けているが、どうすればいいか分からない」
茨城県水戸市で、こうしたお悩みを抱えていませんか？
再建築不可物件は、その名の通り現在建っている建物を壊すと、新しい建物が建てられなくなる土地です。「そんな土地を相続してしまったら、もうどうにもならない」と思いがちですが、実際にはいくつかの現実的な出口があります。
この記事では、水戸市で再建築不可物件を相続した方に向けて、その仕組みから現実的な解決策まで、順番にお伝えします。
目次
そもそも「再建築不可物件」とはなにか
再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていない土地に建つ建物のことです。
建築基準法では、建物を建てるためには幅4m以上の道路に2m以上接していることが原則として必要です。この条件を満たさない土地では、既存の建物が老朽化しても建て替えができません。
水戸市内でも、旧市街地や昔からの住宅密集地では、こうした狭い路地に面した古い家が多く残っています。昭和の時代に建てられた建物は、当時の基準で建てられているため接道条件を満たしていないケースがあり、相続して初めてその事実に気づく方も少なくありません。
再建築不可物件の基礎知識についてはこちらをご覧ください。 ▶ 再建築不可物件・解体すると新築が建てられなくなるかも ▶ 再建築不可でも”倉庫”や”畑”として活用できる？
水戸市で再建築不可物件が生まれやすい背景
水戸市は、城下町として発展した歴史を持つ街です。旧市街地には江戸〜明治期からの道路網がそのまま残っているエリアがあり、道幅が狭く、接道条件を満たさない土地が生まれやすい地形的な背景があります。
特に以下のようなエリア・状況で再建築不可物件が多く見受けられます。
旧市街地・住宅密集地 水戸市中心部の古い住宅地では、昔ながらの路地に面した家屋が多く残っています。道路の拡幅が進まないまま建物だけが老朽化しているケースがあります。
農地転用で宅地化された土地 かつて農地だった土地を宅地として利用し始めたものの、道路整備が追いつかず接道条件を満たせていない土地も存在します。
旗竿地（はたざおち） 細長い通路部分（竿部分）の幅が2m未満の場合、接道義務を満たせず再建築不可になることがあります。
旗竿地についてはこちらもご参照ください。 ▶ 旗竿地は売れない？メリット・デメリットと対策
再建築不可物件の「3つの困りごと」
再建築不可物件を相続した方から、よくお聞きする困りごとを整理します。
①建て替えができない 老朽化が進んでいても、建物を壊すと新しい家が建てられません。住み続けるにしても、大規模な修繕しか選択肢がなく、費用がかさみます。
②住宅ローンが使えない（買い手が限られる） 再建築不可物件は、多くの金融機関で住宅ローンの担保評価が低くなるか、融資対象外になります。そのため一般市場では現金購入できる買い手しか対象にならず、売却が難しくなります。
③固定資産税だけが毎年かかり続ける 売れない・貸せない・建てられない状態でも、固定資産税は毎年発生します。管理が行き届かなければ管理不全空き家に指定されるリスクもあり、負担が増える一方です。
固定資産税と特定空き家の関係はこちらをご覧ください。 ▶ 固定資産税・所有しているだけで毎年かかる税金について解説します ▶ 特定空き家・固定資産税が6倍になる理由
「どうにもならない」は思い込みかもしれません——現実的な出口4つ
再建築不可物件だからといって、選択肢がゼロではありません。現場でよく活用される出口を4つご紹介します。
出口①：訳あり物件専門の買取業者に売る 再建築不可物件や訳あり物件を専門に扱う買取業者は存在します。一般市場より価格は低くなることが多いですが、確実に・早く手放せるのが最大のメリットです。「とにかく早く解決したい」という方に向いています。
出口②：隣地の所有者に買い取ってもらう 再建築不可物件でも、隣接地の所有者にとっては価値がある場合があります。隣の土地と合筆することで接道条件を満たせるようになったり、駐車場として活用できたりするためです。まずは隣地の方に打診してみることも一つの手です。
出口③：リフォームして賃貸に出す 建て替えはできなくても、既存建物のリフォーム・リノベーションは可能です。費用対効果を見極めながら修繕し、賃貸物件として活用することで収益を得る方法です。ただし、大規模な工事は建築確認が必要になるケースもあるため、専門家への確認が必要です。
出口④：更地にして隣地に売る・駐車場として活用する 建物を取り壊して更地にし、隣地の方への売却や月極駐車場として活用する方法です。建て替えはできませんが、土地そのものの活用であれば選択肢が広がります。ただし更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れる点には注意が必要です。
売却時の税金・控除についてはこちらもご参考ください。 ▶ 低未利用土地・最大100万円の控除（令和7年末まで） ▶ 譲渡所得税・不動産売却時にかかる税金と節税ポイント
「諦める前に」確認したいこと
再建築不可と判断された物件でも、以下の点を確認することで状況が変わることがあります。
セットバックで接道条件を満たせるか 前面道路が「2項道路（みなし道路）」に該当する場合、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退（セットバック）することで、将来的に建て替えができるようになるケースがあります。
43条但し書き申請が使えるか 接道義務を満たさない土地でも、建築審査会の許可（43条但し書き）を得ることで建築が認められるケースがあります。条件は厳しいですが、可能性として知っておく価値はあります。
これらの確認は専門的な知識が必要なため、不動産業者や建築士への相談をおすすめします。
弊社では、このように対応しています
クロスビズ不動産では、水戸市を含む茨城県全域で再建築不可物件・訳あり物件の買取・活用相談をお受けしています。
「再建築不可だから売れない」と他社に断られた物件でも、まずご相談ください。訳あり物件の取り扱い経験を持つ私たちが、現状をしっかり確認した上で現実的な出口をご提案します。
また、建物の取り壊し・残置物の撤去もほぼ自社で対応できるため、複数の業者に連絡する手間なく、窓口をひとつにまとめて進めることができます。
最初のご相談は無料です。「どうにもならないと思っていた」という方ほど、お話を聞かせていただけると状況が整理されることがよくあります。
まとめ：再建築不可でも、出口は必ずあります
水戸市の再建築不可物件は、確かに一般市場では売りにくい物件です。しかし「どうにもならない」と諦める前に、専門家に相談することで思わぬ解決策が見つかることがあります。
買取・隣地への売却・賃貸活用・更地化——状況に合わせた出口を一緒に探していきましょう。
まずは、お電話かお問い合わせフォームからお気軽にどうぞ。
📞 TEL：029-357-9961（受付時間 9:00〜18:00 年中無休）
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