親が貸していた古い借家を相続した。茨城で古い貸家を整理・売却するときの注意点

「親が亡くなって、誰かに貸していた古い家を相続することになった」
「入居者がいるみたいだけど、このまま売れるの？」
「空き家になってからずっと放置してある借家がある。どうすればいい？」

茨城・水戸市や那珂市など、県央エリアで古くから土地や家屋を持つご家庭では、「親が貸していた家を相続した」というご相談を多くいただきます。

自分が住む予定はない。かといって賃貸経営を続ける気もない。でも、入居者がいたり建物が古かったりして、どうすればいいかわからない…。そんな状況を抱えたまま、何年も手をつけられないケースが少なくありません。

この記事では、古い借家・貸家を相続した方に向けて、整理・売却する際に知っておくべきポイントをやさしく解説します。

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「借家を相続した」とき、まず確認すること

借家（他人に貸している建物）を相続した場合、まず以下の3点を確認しておくことが大切です。

① 現在、入居者はいるか
入居者がいる状態の物件と、すでに空き家になっている物件では、売却方法や手続きが大きく変わります。入居状況を確認するところから始めましょう。

② 賃貸借契約の種類と内容
「普通借家契約」か「定期借家契約」かによって、入居者の退去を求められるタイミングや条件が変わります。契約書が残っている場合は内容を確認し、ない場合は弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。

③ 建物の登記・名義の状況
被相続人（亡くなった方）名義のままになっていないか確認しましょう。売却には相続登記（名義変更）が必要で、2024年4月からは義務化されています。

📎 関連記事：相続登記が義務化された今、茨城の負動産を放置し続けるリスクとは

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入居者がいる場合、勝手に退去させることはできない

借家を売却したい・取り壊したいと思っても、入居者がいる場合に注意が必要です。

日本では借地借家法により、入居者（借主）の権利が強く保護されています。普通借家契約の場合、貸主の都合だけで一方的に退去を求めることは原則としてできません。退去を求めるには「正当事由」が必要であり、単に「売りたいから」「古いから」というだけでは法的に認められないケースがほとんどです。

正当事由として認められやすいのは、建物の老朽化が著しく安全性の確保が難しい場合や、相続税の支払いなどで売却が経済的に必要な場合など、客観的な事情がある場合です。

退去交渉が必要な場合は、弁護士や司法書士など専門家に相談しながら進めることを強くおすすめします。

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入居者がいる状態で売却する方法もある

「入居者に退去してもらわないと売れない」と思い込んでいる方も多いですが、実は入居者がいる状態のまま売却できる方法があります。

オーナーチェンジ売却
入居者がいる状態のまま、不動産の所有権を新しい買主に引き継ぐ方法です。新しいオーナーが賃貸経営を継続する形になるため、入居者に退去を求める必要がありません。退去交渉の手間や費用が不要で、比較的スピーディーに売却できるメリットがあります。

ただし、買主が賃貸経営を前提とした投資家や買取業者に限られるため、一般の仲介市場では買い手が見つかりにくいケースがあります。建物が古い場合はさらに需要が限られます。専門の買取業者への相談が現実的な選択肢になることが多いです。

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すでに空き家になっている借家はどうする？

入居者がすでに退去していて、建物だけが残っている状態の「元借家」も多くあります。こうした物件は普通の空き家と同様に扱えますが、以下の点に注意が必要です。

建物が老朽化している場合の売却
古い借家はリフォームなしでは仲介による売却が難しいケースがあります。一方、建物の状態を問わずに買取に対応できる専門業者であれば、現状のままで売却できることがあります。

残置物・家財が残っている場合
入居者が退去後に荷物を残していった、あるいは親の私物が残っているというケースも多くあります。残置物がある状態でも対応できる業者を選ぶことが大切です。

解体して更地にしてから売る選択肢
建物の老朽化が著しく、活用が難しい場合は解体して更地にしてから売却するという方法もあります。ただし解体費用がかかることと、更地にすると固定資産税の優遇措置が外れる可能性があることを事前に確認しておきましょう。

📎 関連記事：茨城の空き家を解体したい。補助金は使える？申請前に知っておきたい注意点
📎 関連記事：茨城・ひたちなかの訳あり・負動産、「仲介」と「買取」どちらで売るべきか？

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弊社では、このように対応しています

クロスビズ不動産では、古い借家・貸家の整理・売却に関するご相談もお受けしています。

入居者あり・空き家・老朽化、どの状態でも相談できます
入居者がいる状態での買取相談、空き家になった元借家の買取、残置物がある物件への対応など、状況に応じた提案が可能です。「まずどうすればいいか整理したい」という段階からお気軽にご相談ください。

専門家との連携で法的手続きもサポート
退去交渉が必要な場面や、相続登記がまだ済んでいない場合など、弁護士・司法書士と連携して対応できるネットワークを持っています。「不動産のことも法律のことも一緒に相談したい」という方にも対応しています。

解体・残置物整理から売却まで一括対応
自社で解体事業・残置物撤去サービスを持っているため、複数の業者に個別に連絡する手間がありません。状況を整理しながら、最適な流れをご提案します。

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「入居者がいるから売れない」「古すぎて買い手がつかない」と諦めている方ほど、まず一度現状をお話しください。思っていた以上に選択肢があることに気づいていただけることがあります。