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石岡で相続した土地、境界が不明・越境ありでも売れる？”売りにくい土地”の解決法
相続した石岡の土地を売ろうとしたら、「境界がはっきりしない」「隣との間の塀や木が越境している」と言われて、話が止まってしまった——。あるいは、そもそも境界の杭が見当たらず、どこまでが自分の土地なのか分からない。こうしたご相談は、旧八郷エリアのような里山や田畑が広がる土地で、とりわけよく耳にします。
境界があいまいな土地や、越境のある土地は、たしかにそのままでは売りにくいものです。でも、「もう売れない」わけではありません。この記事では、なぜ売りにくいのか、どう解消していけばいいのか、そして現況のままでも動かす方法まで、順を追ってお話しします。まずは落ち着いて、一つずつ見ていきましょう。
目次
境界があいまいな土地は、なぜ売りにくいのか
買い手や金融機関は、境界がはっきりしない土地を嫌います。理由はシンプルで、「どこまでが売買の対象なのか」が確定していないと、引き渡した後に隣地との間で紛争が起きかねないからです。住宅ローンの担保評価でも、境界の明確さは重視されます。
特に、相続した古い土地では、境界標（杭）がない、正確な測量図が残っていない、というケースが多く見られます。何十年も前に取得したまま、一度も測量していない。これが、売却の場面で急に問題として浮かび上がるのです。
「筆界」と「所有権界」——2つの境界
少しややこしいのですが、境界には2種類あります。ひとつは「筆界」で、これは登記上の、公的に決まっている境界です。もうひとつが「所有権界」で、実際に「ここまでが自分の土地」と当事者が認識している境界です。この2つは、本来一致するはずですが、古い土地では塀の位置などがずれていて食い違うこともあります。売買では、この2つをできるだけ一致させ、はっきりさせておくことが求められます。
石岡・八郷のような土地で、境界があいまいになりやすい理由
石岡、とりわけ旧八郷の山あいでは、里山や農地、山林が入り組んで広がっています。こうした土地では、昔からの境界が、古いブロック塀や生垣、畦（あぜ）、水路、あるいは「あの木のあたりまで」といった口約束で受け継がれてきたことが少なくありません。
そこに相続が重なります。境界を正確に知っていた親世代が亡くなり、子世代は「だいたいこのあたり」としか分からない。里道（赤道）や水路といった、公のものが土地に入り込んでいることもあり、いざ測ってみたら認識とずれていた、というのも珍しくありません。これは石岡の土地柄ゆえの、いわば”あるある”です。
「越境」があると、さらに売りにくくなります
境界の問題と並んで多いのが、越境です。隣家の木の枝や根、ブロック塀、屋根の軒先、給排水管などが、境界を越えて自分の土地に入り込んでいる。あるいは逆に、自分側のものが隣地へはみ出している。こうした越境があると、買い手はさらに慎重になります。
越境した「枝」は、2023年の民法改正で扱いが変わりました
越境の中でも身近な「木の枝」について、2023年4月に民法（233条）が改正されました。
以前は、隣地から越境してきた枝は、自分で勝手に切ることができず、木の所有者に切ってもらうか、裁判で切除を命じる判決を得るしかありませんでした（根は以前から自分で切れました）。改正後は、「まず所有者に切ってもらう」という原則は残しつつ、次のいずれかに当てはまれば、越境された側が自ら枝を切れるようになりました。すなわち、①所有者に催告したのに相当の期間（目安はおおむね2週間）内に切除しないとき、②所有者が分からない・所在が不明なとき、③台風で折れかかっているなど急迫の事情があるとき、です。
ただし注意したいのは、境界そのものがあいまいだと、「そもそも越境しているのか」という点から争いになりかねないということです。結局は、境界をはっきりさせることが先決になります。枝の切除は隣人との関係にも関わるデリケートな問題なので、実際に進める際は弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。
不安を解消する、境界問題の進め方
では、どう進めればよいのか。大きく3つのステップで考えると整理しやすくなります。
① まず、手元の資料を確認する
登記事項証明書、法務局の公図、地積測量図、そして現地の境界標（杭やプレート）を確認します。地積測量図が法務局に備わっているか、境界標が残っているかで、この後の手間が大きく変わります。
② 境界確定測量・筆界特定を検討する
境界をはっきりさせるには、土地家屋調査士による境界確定測量が基本です。隣地の所有者に立ち会ってもらい、境界を確認して確定図面を作ります。費用は土地の広さや条件によりますが、数十万円程度をみておくとよいでしょう。もし隣地との話し合いがまとまらない場合は、法務局の「筆界特定制度」を使って筆界を明らかにする方法や、最終的には境界確定訴訟という手段もあります。
③ 越境は「覚書」で取り決める方法もある
越境物をすぐに撤去できないこともあります。その場合、「将来、建て替えや設備の更新のタイミングで是正する」といった内容の覚書を隣地と交わしたうえで、現況のまま売買する、という進め方も実務ではよく行われます。すべてを完璧に直してからでないと売れない、というわけではありません。
弊社では、このように対応しています
クロスビズ不動産は、石岡市を含む茨城県全域で、境界があいまいな土地や越境のある”訳あり”の土地のご相談をお受けしています。
こうした土地は、一般の仲介ではなかなか買い手がつきませんが、弊社では現況のままでの買取もご相談いただけます。「境界を全部確定させて、越境も直してから」と、売主様がすべてを整えてからでなくて構いません。測量や隣地との調整が必要な場合は、提携する土地家屋調査士や司法書士と連携して進めます。
弊社は、解体・残置物の撤去・買取を下請けに出さずほぼ完全自社で行っているため、中間マージンが乗りにくく、価値のつきにくい土地や古家付きの土地でも、価格を抑えずにお引き受けしやすいのが強みです。古い家が残っていても、荷物がそのままでも、まずはその状態でご相談ください。他社で「境界が…」と断られた土地のご相談も少なくありません。
よくあるご質問
Q. 境界標がない・測量図がない土地でも売れますか？
売れます。境界確定測量ではっきりさせてから売る方法もありますし、弊社のように現況のまま買取を相談できる先もあります。まずは登記や公図など、手元の資料を確認するところから始めましょう。
Q. 隣の木の枝がうちに越境しています。売る前に切っていいですか？
まずは木の所有者に切ってもらうよう依頼するのが原則です。2023年の民法改正で、催告しても応じない・所有者が不明・急迫の事情がある、といった場合には自分で切れるようになりましたが、境界があいまいだと越境の有無自体が争いになりかねません。判断に迷うときは専門家にご相談ください。
Q. 越境をすぐに直せない場合は、どうすればいいですか？
将来的に是正する旨の覚書を隣地と交わして、現況のまま売買する方法があります。弊社は現況での買取のご相談も承っていますので、まずは状態をお聞かせください。
まとめ
境界があいまいな土地や、越境のある土地は、そのままでは売りにくいのが実情です。とくに石岡・八郷のような里山や農地の多い土地では、古くからの境界が受け継がれ、相続を経てあいまいになりがちです。それでも、資料の確認から境界確定測量、覚書での取り決めまで、道筋はあります。そして、すべてを整えてからでなくても、現況のまま動かす方法もあります。
「うちの土地は売れるだろうか」と不安になったら、石岡の土地にも詳しい弊社にお声がけください。
まずは、お電話またはLINEからお気軽にどうぞ。
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