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茨城の負動産、売れない・貸せない・壊せないときの出口とは｜水戸の不動産が解説
「相続したけれど、売ろうにも買い手がつかない。貸そうにも借り手がいない。かといって、壊すお金もない」——茨城県内で空き家や土地を抱えている方から、弊社にはこうしたご相談が毎月のように寄せられます。
いわゆる「負動産（ふどうさん）」、つまり持っているだけで負担になってしまう不動産です。固定資産税は毎年かかり、草刈りや管理の手間も続く。それなのに、出口が見えない。この八方ふさがりの感覚は、当事者になってみると本当に重いものです。
この記事では、「売れない・貸せない・壊せない」と感じている茨城の不動産に、どんな出口があるのかを一つずつ整理します。結論から言えば、出口は一つではありません。物件の状態や立地によって、取るべき道は変わります。まずは選択肢の全体像をつかんでいただければと思います。
目次
そもそも「負動産」とは何か、なぜ茨城で増えているのか
負動産とは、資産価値よりも維持コストやリスクが上回ってしまった不動産を指す言葉です。法律用語ではありませんが、近年の空き家問題を語るうえで広く使われるようになりました。
茨城県は、この問題が全国でも顕著な地域の一つです。2023年の住宅・土地統計調査では、県内の空き家は約19万6,000戸、空き家率は14.1%で、全国平均を上回っています。さらに、空き家を取得した経緯の半分以上が「相続」によるものとされています。
つまり、自分で買ったわけではなく、親や親族から引き継いだ結果として、思いがけず不動産を持つことになった——という方が非常に多いのです。住む予定もなく、かといって手放し方もわからないまま時間だけが過ぎていく。これが負動産化の典型的な入り口です。
「持ち続けるだけ」で発生し続けるコスト
負動産がやっかいなのは、何もしなくてもコストが出ていき続ける点にあります。
代表的なのが固定資産税です。住んでいなくても、土地と建物を所有している限り毎年課税されます。加えて、遠方にお住まいの場合は、草刈りや見回りを業者に頼む管理費もかかります。
そして見落とされがちなのが、放置によるリスクの増大です。空き家は人が住まなくなると一気に傷みます。屋根や外壁が劣化し、台風で一部が飛べば近隣への賠償問題にもなりかねません。
空き家を放置した場合に、具体的にどんなリスクが積み上がっていくのかは、こちらで詳しく解説しています。 ▶ ひたちなか市の空き家、放置するとどうなる？固定資産税・倒壊・近隣トラブルのリスク
出口① 売る——「仲介で売れない」とあきらめる前に
最初に検討したいのが、やはり「売却」です。ただ、負動産で悩む方の多くは「不動産会社に相談したけれど、売れないと言われた」という経験をお持ちです。
ここで知っておいていただきたいのは、売却には大きく2つのルートがあるということです。一つは、買い手を探してもらう「仲介」。もう一つは、不動産会社が直接買い取る「買取」です。
仲介は、市場で買い手がつけば高く売れる可能性があります。一方で、買い手が現れなければいつまでも売れず、その間も負担は続きます。買取は価格が市場相場より下がる傾向はありますが、買い手を待つ必要がなく、早期に手放せるのが強みです。
茨城の郊外や旧市街地の物件、築古の戸建てなどは、仲介では時間がかかりやすい一方、買取なら現状のまま引き取れるケースも少なくありません。「仲介で売れなかった=売れない物件」ではない、という点はぜひ覚えておいてください。
仲介と買取、それぞれのメリット・デメリットと向き不向きは、こちらで比較しています。
「再建築不可」「事故物件」でも売れることがある
接道義務を満たさず建て替えができない「再建築不可物件」や、過去に事情のあった「事故物件」は、一般の買い手がつきにくく、仲介では特に売れ残りやすい物件です。
ただ、こうした物件こそ専門的な対応で出口が見つかることがあります。隣地所有者への売却、専門の買取業者の活用など、一般流通とは別の道筋があるためです。
再建築不可・事故物件の具体的な出口戦略は、それぞれこちらをご覧ください。
出口② 貸す——賃貸として活かせる物件もある
「売れないなら、貸して家賃収入にできないか」と考える方もいらっしゃいます。立地や建物の状態によっては、これも有力な選択肢です。
ただし、賃貸には初期投資が伴います。借り手がつくレベルまで修繕・清掃が必要ですし、入居後の管理も発生します。空き家のまま放置するよりは、賃貸として動かしたほうが建物も傷みにくく、収入も得られるという考え方は理にかなっています。
一方で、需要のないエリアで無理に貸し出そうとすると、修繕費だけかかって借り手がつかない、という事態にもなりかねません。賃貸が向くかどうかは、エリアの賃貸需要を冷静に見極めることが大切です。
出口③ 壊す——解体して土地として動かす
建物が老朽化していて活用が難しい場合、解体して更地にするという道があります。更地にすれば、土地としての売却や活用の幅が広がります。
ここで多くの方が不安に感じるのが解体費用です。木造であれば、おおよそ1㎡あたり1万5,000円前後が一つの目安となります（建物の構造・立地・残置物の量により変動します）。
ただし注意点もあります。建物を解体して更地にすると、土地にかかっていた固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がる場合があります。「壊したら税金が上がった」という事態を避けるためにも、解体は売却や活用の見通しとセットで考えるのが賢明です。
解体費用の内訳や、構造別のシミュレーションはこちらで詳しく解説しています。
残置物（家財道具）が残っていても解体・売却はできる
「家の中に家具や荷物が大量に残っていて、片付けるだけで気が重い」——これも非常に多いお悩みです。
結論として、残置物が残ったままの状態でも、解体や売却の相談は可能です。中身を空にしてからでないと動けない、ということはありません。残置物の整理も含めて対応できる業者に相談すれば、片付けの負担を大きく減らせます。
残置物の処分と解体をまとめて頼む場合の流れは、こちらをご覧ください。
出口④ 国に引き取ってもらう——相続土地国庫帰属制度
「売れない・貸せない・壊しても使い道がない土地」の最後の選択肢として、2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」があります。相続または遺贈で取得した土地を、国に引き取ってもらえる制度です。
ただし、ハードルは決して低くありません。主な条件と費用を整理すると、次のようになります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 相続・遺贈で取得した土地（購入した土地は対象外） |
| 建物 | 建物が建っている土地は申請不可（先に解体が必要） |
| 審査手数料 | 土地1筆あたり14,000円 |
| 負担金 | 原則20万円（市街地の宅地などは面積に応じて増額） |
特に重要なのが「建物が建っている土地は申請できない」という点です。空き家が建ったままでは利用できないため、まず解体が前提になります。また、負担金は10年分の管理費相当として原則20万円、市街地の宅地などでは面積に応じてさらに高くなることがあります。
万能の制度ではありませんが、「どうしても引き取り手のない土地」を手放す最後の手段としては、検討する価値があります。
出口を考える前に——「放置」だけは避けたい理由
ここまで4つの出口を見てきましたが、最も避けたいのは「何も決めずに放置すること」です。
空き家を放置し続けると、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定される可能性があります。この段階ですぐ税金が上がるわけではありませんが、自治体の「助言・指導」を経て「勧告」を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が大きく増えてしまいます。
つまり、放置すればするほど、出口は狭まり、コストとリスクは膨らんでいきます。逆に言えば、早めに動けば動くほど、選べる出口は多く残されているのです。
弊社では、このように対応しています
クロスビズ不動産では、「売れない・貸せない・壊せない」と感じている茨城の不動産について、まず物件の状態と立地を見たうえで、どの出口が現実的かを一緒に整理することから始めています。
弊社の特徴は、解体・残置物の撤去・買取・売却までを、ほぼ完全な自社施工体制で一貫して対応している点です。工事を下請けに丸投げしないため、中間マージンが発生しにくく、解体費用などを抑えやすい構造になっています。
また、弊社が不動産を買取した場合、建物内の家財・残置物は弊社の責任において撤去・整理いたします。売主様ご自身でのお片付け作業は必要ありません。「片付けてからでないと相談できない」と身構える必要はありませんので、まずは現状のままご相談ください。
他社で「対応できない」と断られた物件についても、まずはお話をお聞かせいただければと思います。茨城県全域に対応し、初回のご相談は無料です。
まずは、お電話またはLINEからお気軽にどうぞ。 📞 TEL：029-357-9961（受付時間 9:00〜18:00 年中無休）
よくあるご質問
Q. 建物が古くて価値がなくても、相談できますか？
はい、ご相談いただけます。建物に資産価値がほとんどない場合でも、土地としての活用や、解体を含めた出口をご提案できることがあります。「価値がないから」とあきらめる前に、一度状態を見せていただくのが確実です。
Q. 遠方に住んでいて現地に行けないのですが、対応してもらえますか？
対応可能です。茨城の空き家は、所有者の方が県外など遠方にお住まいのケースが多くあります。現地確認や手続きの調整など、遠方の方でも進められるようサポートいたしますので、ご安心ください。
Q. 何から始めればいいか、まったくわからないのですが…
その状態でまったく問題ありません。「何から手をつければいいかわからない」という段階でのご相談が、むしろ最も多いです。物件の所在地と現在の状況を教えていただければ、まず取るべき一歩を整理してお伝えします。
まとめ——出口は一つではない
「売れない・貸せない・壊せない」と感じても、出口は売却（仲介・買取）、賃貸活用、解体、国への帰属と、複数の道があります。物件の状態と立地によって最適な道は変わりますが、共通して言えるのは「放置だけは避ける」ということです。
茨城の負動産・空き家問題について、さらに体系的に知りたい方は、以下のまとめページもあわせてご覧ください。
一人で抱え込まず、まずは現状を整理するところから始めてみてください。
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