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茨城の空き家を売ったら税金はいくら？譲渡所得税の計算方法と空き家3,000万円特例の使い方
「空き家を売ったら、税金はどのくらいかかるの？」 「3,000万円の特例が使えると聞いたけど、条件がよく分からない」 「相続した実家を売る前に、税金のことをちゃんと理解しておきたい」
茨城県で空き家・相続した実家の売却を検討している方から、こうしたご質問をよくいただきます。
不動産を売却すると、利益が出た場合に譲渡所得税がかかります。ただし、空き家の売却には最大3,000万円の特別控除が使える制度があり、条件を満たせば税負担を大きく抑えることができます。
売却を検討する前に、税金の仕組みを正しく理解しておくことが、損をしない売却への第一歩です。この記事では、茨城で空き家を売却する方に向けて、譲渡所得税の基本から3,000万円特例の使い方まで、できるだけ分かりやすくお伝えします。
※税制は改正されることがあります。実際の申告・手続きは必ず税理士や税務署にご確認ください。
目次
まず基本を確認：譲渡所得税とはなにか
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。売却金額がそのまま課税されるわけではなく、「売った金額」から「取得にかかった費用」と「売却にかかった費用」を引いた利益部分に対して課税されます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）- 売却価格：実際に売れた金額
- 取得費：購入時の価格＋購入時の諸費用（登記費用・仲介手数料など）
- 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料・測量費など）
取得費が分からない場合は「概算取得費」を使う
相続した実家などで、いくらで購入したか分からないケースがよくあります。この場合、**売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」**を使うことができます。
ただし概算取得費を使うと取得費が低くなり、利益が大きく計算されるため、税負担が増える可能性があります。購入時の書類（売買契約書・領収書など）が残っていれば、必ず確認しておきましょう。
譲渡所得税の基本的な仕組みはこちらもご覧ください。 ▶ 譲渡所得税・不動産売却時にかかる税金と節税ポイント
税率は「所有期間」によって変わる
譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。
| 所有期間 | 区分 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 39% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 20% |
所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定します。相続した物件の場合、被相続人（亡くなった方）が取得した日から起算するため、長期になるケースが多いです。
税率が大きく変わるため、売却のタイミングは所有期間を意識して検討することが重要です。
空き家売却で使える「3,000万円特別控除」とは
ここからが多くの方に知っていただきたい重要な制度です。
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」、通称「空き家3,000万円特例」は、相続した空き家を売却する際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
たとえば譲渡所得が2,500万円であれば、この特例を使うことで課税対象がゼロになり、譲渡所得税がかからないことになります。
主な適用条件
この特例を使うには、いくつかの条件を満たす必要があります。
売却する物件について
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物であること（旧耐震基準）
- 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと
- 相続開始から売却まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと
売却方法について
- 耐震リフォームをして売却する、または建物を取り壊して更地で売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 売却期限：相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
その他
- 同じ被相続人からの相続について、この特例の適用は一度限り
- 売却後に確定申告が必要
2024年からの改正ポイント
2024年（令和6年）以降の譲渡分から、制度が一部改正されました。
- 売却後に買主が耐震改修または取り壊しを行う場合も特例の対象に追加（従来は売主側で行う必要があった）
- 相続人が3人以上いる場合、控除額が2,000万円に縮小される
改正により適用しやすくなった面もありますが、条件の確認は必ず専門家に相談することをおすすめします。
相続税・相続全般についてはこちらもご覧ください。 ▶ 相続税対策、”相続が発生する前に”知っておきたい基本と実践ポイント ▶ 低未利用土地・最大100万円の控除（令和7年末まで）
具体的な計算例で確認してみましょう
茨城県内の実家（築45年・相続後3年以内に売却）を例に、税負担の違いを見てみます。
前提条件
- 売却価格：1,500万円
- 取得費（概算）：75万円（売却価格の5%）
- 譲渡費用：50万円
- 所有期間：5年超（長期）
特例なしの場合
譲渡所得 ＝ 1,500万円 － （75万円 ＋ 50万円） ＝ 1,375万円
税額 ＝ 1,375万円 × 20% ＝ 275万円空き家3,000万円特例を使った場合
譲渡所得 ＝ 1,375万円 － 3,000万円 ＝ 0円（マイナスは繰越不可）
税額 ＝ 0円この例では、特例を使うことで275万円の税負担がゼロになります。条件を満たすかどうかの確認は、売却前に必ず行いましょう。
特例を使い損ねないために、売却前に確認すること
現場でよく見受けられる「特例を使い損ねるケース」をお伝えします。
①3年の期限を過ぎてしまう 特例には相続開始から3年という期限があります。「いつでも使える」と思って後回しにしていると、期限を過ぎてしまうことがあります。相続が発生したら早めに売却の検討を始めることが大切です。
②売却前に賃貸に出してしまう 相続後に空き家を賃貸として利用すると、特例の適用条件を満たさなくなります。「とりあえず貸しておこう」という判断が、大きな税負担につながることがあります。
③耐震基準を確認していない 1981年以前の建物が対象ですが、耐震改修または取り壊しが必要です。建物をそのままの状態で売却すると、特例が使えないケースがあります。
売却前に確認したい訳あり物件・状態についてはこちらをご覧ください。 ▶ 茨城県で”訳あり物件”を売却する際の注意点 ▶ 空き家を放置すると後悔する5つのリスク
弊社では、このように対応しています
クロスビズ不動産では、茨城県全域で空き家・相続不動産の売却相談をお受けしています。
税金の専門的なアドバイスは税理士が行いますが、私たちは売却のタイミング・方法・物件の状態確認という不動産側のサポートを担当します。「特例が使えそうかどうか、まず不動産屋に相談したい」という段階でも、一緒に状況を整理することができます。
また弊社は、建物の取り壊し・残置物の撤去もほぼ自社で対応できるため、「取り壊して更地で売る」という特例活用に必要な工程をワンストップでサポートできます。
最初のご相談は無料です。「3,000万円特例が使えるか確認したい」「売却前に何をすればいいか分からない」という方も、お気軽にご連絡ください。
まとめ：3,000万円特例は「知っているか・知らないか」で大きく変わる
空き家の売却にかかる税金は、特例を使うか使わないかで数百万円単位の差が生まれることがあります。条件を満たしているにもかかわらず、知らずに特例を使い損ねてしまうのは非常にもったいないことです。
「相続した実家をそろそろ動かしたい」と思い始めた段階から、不動産業者・税理士に相談を始めることが、結果的に最も賢い動き方です。
地元・茨城に根ざした私たちが、売却の流れをしっかりサポートします。
まずは、お電話かお問い合わせフォームからお気軽にどうぞ。
📞 TEL：029-357-9961（受付時間 9:00〜18:00 年中無休）
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