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中古住宅の「インスペクション」とは？費用・義務の範囲をわかりやすく解説
中古の実家を売る、あるいは中古住宅を買うときに耳にする「インスペクション」という言葉。なんとなく「建物を調べてもらうこと」というイメージはあっても、何が義務で、何が任意なのか、正確に理解している方は意外と少ないものです。
この記事では、インスペクション（既存住宅状況調査）の仕組み、費用、そして売る側・買う側それぞれにとっての意味を整理します。
目次
インスペクションとは——専門家による建物の健康診断
インスペクションとは、既存住宅の劣化状況や、雨漏り・シロアリ被害の有無などを、専門家が調査することです。人間でいう健康診断のようなもの、とイメージすると分かりやすいでしょう。
これは2018年4月に施行された、改正宅地建物取引業法にもとづく制度です。中古住宅の取引に、一定のルールが導入されました。
「義務」なのは、実施そのものではありません
ここが、いちばん誤解されやすいポイントです。**インスペクションを実施すること自体は、売主にも買主にも義務付けられていません。**義務化されているのは、次の2点です。
- 媒介契約を結ぶ際、不動産会社が「インスペクション業者をあっせんできるかどうか」を説明すること
- インスペクションが実施されていた場合、その結果の概要を、重要事項説明の際に買主へ説明すること
つまり、「インスペクションを受けるかどうか」自体は、売主・買主の自由な意思に委ねられています。ただし、不動産会社側に「あっせんできますか」と一度確認される場面が必ず出てくる、という制度です。
「建物状況調査」と「ホームインスペクション」は、実は少し違います
もうひとつ、あまり知られていない区別があります。宅建業法で位置づけられている調査は、正確には**「建物状況調査」**と呼ばれ、目視や基本的な機器を使った、いわば”一次検査”にあたります。構造上主要な部分と、雨水の浸入を防ぐ部分が対象です。
一方、世間で広く「ホームインスペクション」と呼ばれているサービスには、この一次検査に加えて、より詳細な調査や、具体的な改修アドバイスまで含むものもあります。会社によって扱う範囲が異なるため、依頼する際は「宅建業法上の建物状況調査だけなのか、それ以上の詳しい診断も含むのか」を確認しておくと、認識のズレを防げます。
費用の目安
インスペクションの費用に法律上の決まりはなく、依頼する会社によって幅があります。目視中心の基本的な調査で、おおむね4万〜6万円程度が一つの目安です。より詳しい調査になると、費用はさらに上がります。
費用を誰が負担するかについても法律上の定めはなく、売主・買主どちらが依頼するかによって変わります。売却前に売主が自主的に受けるケースもあれば、購入を検討する買主が、契約前に依頼するケースもあります。
インスペクションを受けるメリット
売る側にとって
古い家を売る際、あらかじめインスペクションを受けて劣化状況を明らかにしておくと、買主に安心感を与えられ、価格交渉が有利に進むことがあります。また、一定の基準を満たせば、既存住宅売買瑕疵保険に加入できるようになります。この保険は、引き渡し後に発見された欠陥（瑕疵）について、補修費用等が補償される仕組みで、売主・買主双方にとってのリスク軽減につながります。
2020年の民法改正で「契約不適合責任」という制度が導入され、引き渡した建物が契約内容に適合しない場合、売主が責任を問われることがあります。インスペクションで事前に状態を明らかにしておくことは、こうした後々のトラブルを避ける備えにもなります。
買う側にとって
見た目では分からない劣化や不具合を事前に把握できるため、「買ってから後悔する」リスクを減らせます。住宅ローンの審査や、リフォーム費用の見積もりにも役立ちます。
相続した実家を売る場合、インスペクションは必要か
相続した古い実家を売却する際も、インスペクションを受けるかどうかは判断の分かれるところです。築年数が古く、老朽化が明らかな場合は、インスペクションの結果次第で「そもそも解体前提で売る」という判断につながることもあります。
更地にするか、古家付きのまま売るかで迷ったら、こちらもあわせてご覧ください。
一方で、老朽化が激しく、あきらかに解体・買取が現実的な物件では、費用をかけてインスペクションを受ける必要性は薄れます。判断に迷う場合は、まず不動産会社に現況を見てもらうところから始めるのも一つの方法です。
弊社では、このように対応しています
クロスビズ不動産は、茨城県全域で、相続した不動産の買取・売却のご相談をお受けしています。弊社が現況のまま買い取る場合は、インスペクションを受けていただく必要はありません。古い建物の状態は、こちらで確認したうえで査定いたします。
一方、仲介での売却をご希望で、インスペクションを検討したい場合も、提携する調査会社をご紹介できます。状況に応じて、最適な進め方をご提案します。
よくあるご質問
Q. インスペクションは必ず受けなければいけませんか？
いいえ、実施自体は任意です。義務化されているのは、あっせんの可否説明と、実施済みの場合の結果説明です。
Q. 費用は誰が払うのですか？
法律上の決まりはなく、依頼した側（売主または買主）が負担するのが一般的です。
Q. 老朽化した実家でも、インスペクションを受ける意味はありますか？
状態によります。老朽化が激しく解体・買取が前提になりそうな場合は、費用をかけて受ける必要性は薄れます。まずは現況を見てもらい、方針を相談することをおすすめします。
まとめ
インスペクション（既存住宅状況調査）は、実施そのものは義務ではなく、あっせんの可否説明・結果の説明が義務化されている制度です。宅建業法上の「建物状況調査」と、より詳しい「ホームインスペクション」は範囲が異なる場合があるため、依頼時に確認しておくと安心です。費用は4万〜6万円程度が目安で、売却・購入どちらの場面でも、リスクを減らす備えになります。
相続した実家の売却方法に迷ったら、お気軽にご相談ください。
まずは、お電話またはLINEからお気軽にどうぞ。
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